营口市物业管理条例 (2019年11月28日营口市第十六届人民代表大会常 务委员会第二十次会议通过 2020年3月30日辽宁 省第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议批 准 根据2021年6月10日营口市第十六届人民代表 大会常务委员会第三十四次会议通过 2021年7月27 日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第二十七 次会议批准《营口市人民代表大会常务委员会关于修 改<营口市物业管理条例 >的决定》修正） 目 录 第一章 总则 第二章 业主和业主组织 第三章 物业服务 第四章 物业的使用与维护 第五章 老旧住宅区改造与管理 第六章 监督管理 第七章 法律责任 - 1 -第八章 附则 第一章 总 则 第一条 为了维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权 益，促进物业管理行业规范发展，营造良好的生活和工作环 境，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条 例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际， 制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适 用本条例。 第三条 本条例所称物业，是指已经建成并投入使用的各类 建筑物及其附属设施、设备和场地。 本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理 人。 第四条 市、县（市）区人民政府应当加强对本行政区域 内物业管理工作的领导，将物业服务纳入本地区现代服务业发 展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协 调机制和资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政 策，促进物业服务行业健康发展。 第五条 市住房和城乡建设行政主管部门负责本市行政区域 内物业管理活动的监督管理工作。 - 2 -各县（市）区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活 动的监督管理工作，接受市物业行政主管部门的业务指导和监 督。 市、县（市）区人民政府有关行政主管部门在各自职责范 围内，负责物业管理活动的有关监督管理工作。 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导和监督本 辖区内物业管理活动的相关工作。 居（村）民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府做 好与物业服务有关的工作。 第六条 物业服务行业协会应当依法制定和组织实施物业 服务行业行为准则，组织业务培训，强化行业自律管理，促进 行业诚信经营，对 物业服务人之间的纠纷进行调解，维护 物业 服务人合法权益。鼓励 物业服务人加入物业服务行业协会。 第七条 鼓励物业服务管理向社会化、专业化、市场化、信 息化、智能化方向发展，采用互联网、物联网等技术，提高物 业管理水平和服务质量。 第二章 业主和业主组织 第八条 房屋所有权人为业主。尚未办理房屋所有权登 记，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或 者征收补偿等法律行为 已经合法 占有该房屋的人， 认定为物业服务关系中的业主， 享 - 3 -有法律、法规规定的业主权 利，承担业主义务。业主 可以依法 委托物业使用人行使业主权 利、履行业主 义务，委 托应当以书 面形式提交业主委员会和 物业服务人。 业主买卖、 租赁、继承、赠与、 借用房屋的，应当采 取书 面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知业主委员会和 物 业服务人。 第九条 业主应当 遵守有关法律、法规 以及物业管理规 约 的规定， 按时足额交纳物业服务 费，不得以放弃业主权 利为由 不履行业主 义务。 第十条 一个物业管理区域成立一 个业主大会。业主大会 由 物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域内业主人 数较 多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表 参加 业主大会会议。业主代表的 推选、权限由业主大会议事规则规 定。 业主委员会 由业主大会依法 选举产生，接受业主的监督， 执行业主大会的决定，依法 履行职责。 业主大会、业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活 动中的合法权益。业主大会、业主委员会的决定，对全体业主 具有法律 约束力。　 第十一条 建设规划将 分期开发的建设 项目划分在同一个 物业管理区域的， 先期开发部分符合法定条 件的，可以成立业 主大会， 选举产生业主委员会。 首次业主大会会议应当根据 分 - 4 -期开发的物业 面积和进度等因素，在业主大会议事规则中 明确 增补业主委员会委员的办法。 第十二条 业主委员会委员应当 由物业管理区域内 具有完 全民事行为能 力、遵守法律法规、 热心公益、责任 心强、具有 一定组织能 力的自然人业主或 者单位业主授权的自 然人代表 担 任。 第十三条 业主委员会委员 除不得有法律、法规规定 禁止 的行为 外，还不得有下列行为： （一） 阻挠其他业主委员会委员 履行职责 ； （二） 转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝向业主委员会提 供由其保管的物业管理有关 文件、资料； （三） 违反业主大会议事规则或 者未经业主大会 授权，擅 自使用业主大会或 者业主委员会 印章。 第十四条 业主委员会 可以依法在 银行开立账户管理业主 共有资金，建立规范的 财务、印章、档案监督管理制 度，妥善 保管财务原始凭证、相关会 计资料及档案。住宅专 项维修资 金、共用部 位和共用设施设备经营 收益、业主大会和业主委员 会工作经 费、业主委员会成员工作 津贴等应当 按照财务管理规 定分别建账管理。 第十五条 县（市）区物业行政主管部门、街道办事处或 者 乡（镇）人民政府、物业服务行业协会，应当 免费对业主委员 会委员、 候补委员进行物业管理法律、法规及业务 知识和职业 - 5 -道德等岗前培训和定 期培训，提高相关人员的物业管理水平。 第十六条 住宅小区有下列情形之一的，由辖区街道办事 处或者乡（镇）人民政府 组织成立物业管理委员会作为 临时机 构，代行业主委员会职责 ： （一） 不具备成立业主大会条 件的； （二） 具备成立业主大会条 件但未成立，经辖区街道办事 处或者乡（镇）人民政府指导 后仍不能成立的 ； （三） 原业主委员会任 期届满，新一届业主委员会尚未 选 举产生的； （四）业主委员会委员 不足半数，业主委员会 不履行职责 达一年以上、无法正常开展工作， 需要调整或者重新选举业主 委员会，经辖区街道办事处或 者乡（镇）人民政府指导 后仍不 能选举产生新一届业主委员会的。 第十七条 物业管理委员会 由业主代表 以及辖区街道办事 处、乡（镇）人民政府 、公安派出所、居（村）民委员会、建 设单位代表组成， 每届任期不超过三年，人 数为七至十三人的 单数，其中业主成员 不少于百分之五十， 由街道办事处或 者乡 （镇）人民政府在业主中 推荐产生。物业管理委员会主任 由街 道办事处或 者乡（镇）人民政府在物业管理委员会成员中指 定。 物业管理委员会成员 名单应当在物业管理区域内 显著位置 进行不少于七日的 公示。 - 6 -第十八条 物业管理委员会自成立之日 起三十日内应当将 成立情况书面告知物业所在地县（市）区物业行政主管部门。 物业管理委员会应于业主委员会依法成立之日 起解散，并 于七日内与业主委员会办理相关资 料及财物移交手续。 第十九条　物业管理区域 可以依法实行业主自行管理，街 道办事处或 者乡（镇）人民政府应当 予以监督指导。实行业主 自行管理的，应当将管理负责人、管理方 案、收费标准、管理 期限和法律责任等内 容提交业主大会作 出决定。 　 实行业主自行管理的物业管理区域内的 电梯、消防等涉及 人身财产安全以及其他有 特定要求的设施设备，应当委 托专业 机构进行维修和 养护。 　 第三章 物业服务 第二十条 鼓励住宅 小区智能化系 统建设， 推进物业管理、 安全防范、信息通 讯和设备监 控智能化，提高物业管理 品质和 服务质量。 第二十一条 建设单位与其选聘的物业服务人应当依法 签 订前期物业服务合 同，前期物业服务合 同应当包括 以下主要内 容： （一）物业基本 情况； （二）物业服务事 项、服务 标准、收费标准、收费方式、 - 7 -收费起始时间、委 托代收费事项； （三）各 分类分项服务的 标准； （四）调 整物业服务 收费的约定； （五）物业服务质量的 评估方式； （六）物业服务用房的 面积和位置； （七）共用部 位、共用设施设备 清册； （八） 利用共用部 位、共用设施设备 开展经营活动的主 体、所 得收益的核算、分配和查询方式； （九）违约责任及合 同解除的条件； （十）合 同期限（不得超过三年） ； （十一）与 前期物业服务有关的其他事 项。 建设单位应当自 签订前期物业服务合 同之日起三十日内， 向物业所在地县（市）区物业行政主管部门备 案，并通 知辖区 街道办事处、乡（镇）人民政府。 前期物业服务合 同应当作为 商品房买卖合 同的附件。 第二十二条 建设单位、业主委员会、物业管理委员会 可 以与物业服务人约定，由物业服务人向其交纳物业服务保 证 金，并 约定保证金的收取、保管、使用与 退还等。 第二十三条 新建物业 交付使用前，物业服务人和建设 单 位应当按照国家有关规定和 前期物业服务合 同约定，共 同对物 业管理区域内的物业服务用房、物业共用部 位、共用设施设备 进行承接 查验，可以邀请县（市）区物业行政主管部门、街道 - 8 -