衢州市物业管理条例 (2019年9月26日衢州市第七届人民代表大会常务委 届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 业主组织 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用与维护 第六章 法律责任 第七章 附 则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的 合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共 和国物权法》、《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》 等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条‧本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管 理活动适用本条例。 -1- 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业 或者自行管理的方式，对物业管理区域内的房屋以及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生 和相关秩序的活动。 第三条物业管理遵循党建统领、业主自治、专业服务 与政府监管相结合的原则。 业主和物业服务企业开展物业管理活动，应当遵循诚信 友善、公平公开、有偿服务的原则。 倡导以人为本、绿色生态、智慧共享、和睦共治的物业 管理理念，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理服务水平。 第四条市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管 理工作的领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区 建设规划和基层治理体系，对街道办事处、乡（镇）人民政 府开展物业管理活动相关工作给予人员和经费保障，对在物 业管理工作中作出突出贡献的单位和个人给予褒扬和奖励。 县（市、区）人民政府建立物业管理联席会议制度，协 调解决辖区内物业管理的重大问题，组织开展联合执法进小 区活动，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为 处理物业管理争议和纠纷提供便利。 衢州绿色产业集聚区管委会、市西区管委会负责本辖区 范围内物业管理的相关监督管理工作。 第五条市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称市 -2 - 物业主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的指导和 监督管理，制定全市物业管理活动的相关政策和制度。 县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门（以下简称 县级物业主管部门）负责辖区内物业管理活动的监督管理， 指导街道办事处、乡（镇）人民政府开展相关工作。 综合行政执法、公安、应急管理、市场监督管理、自然 资源和规划、生态环境、发展和改革、财政等部门，按照各 自职责做好物业管理相关的监督管理工作，依法及时处理物 业管理区域内的违法行为。 第六条街道办事处、乡（镇）人民政府指导本辖区内 业主大会成立和业主委员会选举，协助物业主管部门监督业 主大会和业主委员会依法开展活动，协调物业管理与社区治 理、社区建设的关系，推进网格化服务管理，调解物业管理 纠纷。 居（村）民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府 做好物业管理有关工作。 第七条居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企 业应当在社区、村党组织的领导下，建立健全物业管理协调 联动机制，推动构建和谐物业管理。 第八条物业管理相关行业协会应当加强行业自律，规 范服务行为，调解行业内部争议，促进物业服务企业诚信经 营，推动行业健康有序发展。 - 3 - 第九条业主组织、建设单位、物业服务企业等可以委 托第三方机构，开展物业纠纷调解、物业项目承接查验、物 业服务质量评估等与物业管理相关的活动。 第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则，依照法 律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务，出具的 报告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。 第二章业主组织 第十条符合《浙江省物业管理条例》规定业主大会成 立条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到建设 单位或者业主提出筹备业主大会书面报告之日起六十日内， 指导业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召 开首次业主大会会议。县级物业主管部门应当对业主筹备召 开首次业主大会会议给予业务指导。 筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡（镇）人民 政府、居（村）民委员会的人员组成，建设单位未派员参加 筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处、 乡（镇）人民政府或者居（村）民委员会的人员担任。 筹备组由五至十一名单数成员组成，其中业主人数不低 于筹备组总人数的百分之五十。参加筹备组的业主由街道办 事处、乡（镇）人民政府或者居（村）民委员会组织业主推 荐产生。 -4 - 筹备组应当自成立之白起三日内，将成员名单在物业管 理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日，并司以通 过电子信息技术的方式告知全体业主。业主对成员名单有异 议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。 第十一条筹备组成立后三个月内应当组织召开首次 业主大会会议，并负责下列筹备工作： （一）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部 分面积; （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式 和内容; （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则： （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主 委员会委员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议 时间、地点、议题和议程通知全体业主。业主有异议的，筹 备组应当记录并作出答复。 第十二条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位 按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的 标准承担。建设单位应当在房屋峻工验收前，将筹备经费存 - 5 - 入县级物业主管部门以竞争性方式选择产生的银行账户。 筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议 召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体 业主公布，接受全体业主的监督，结余部分的使用由业主大 会决定。 第十三条业主大会会议通过集体讨论、书面征求意见 的形式召开并表决。集体讨论、书面征求意见可以采用电子 信息技术的方式。书面征求意见的，应当将征求意见书送达 每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置 公示。 在确保业主意思表示真实、有效的前提下，业主大会会 议可以运用电子信息技术方式召开并实名投票表决。 一个独立产权单位登记有两个以上所有权人的，应当自 行确定一名投票人参加业主大会会议。 第十四条业主大会通过的管理规约或者议事规则规 定成立业主代表大会，并明确授权事项的，可以成立业主代 表大会。业主代表大会根据业主大会的授权行使职责。 业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代 表的业主组成。业主代表的名额按照业主总人数的一定比例 确定，由业主以幢、单元、楼层等为单位按照比例推选产生。 每推选单位至少有一名业主代表。业主代表推选办法应当在 业主大会议事规则中规定。业主代表的任职条件参照本条例 -6 - 规定的业主委员会委员条件设置。 业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计 算。业主撤销所推选的业主代表授权的，应当书面通知业主 委员会，并可以另行推选业主代表。 业主代表大会作出决议后，业主委员会应当在物业管理 区域内显著位置公示，公示时间不得少于十日，并可以通过 电子信息技术的方式告知全体业主。公示期内提出书面反对 意见的业主少于业主总人数的三分之一且其专有部分少于 建筑物总面积三分之一的，业主代表大会作出的决议生效。 成立业主代表大会的，应当向县级物业主管部门备案。 第十五条业主委员会委员候选人可以由十名以上业 主联名推荐、业主大会筹备组组织业主推荐或者业主自荐产 生。 筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会委员候 选人名单。业主委员会委员候选人名单附个人情况介绍，应 当在物业管理区域内显著位置公示，并可以通过电子信息技 术的方式告知全体业主。 第十六条业主委员会由五至十一名的单数委员组成， 设主任一名，副主任若千名，每届任期为三至五年。 业主大会可以选举业主委员会候补委员，候补委员人数 不得超过业主委员会委员人数的百分之五十，其选举产生规 则、任职资格和职务终止规则与委员相同。业主委员会委员 -7 - 出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向所在地 县级物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的， 应当重新备案。 鼓励具有中国共产党党员身份的业主通过法定程序成 为业主委员会委员和候补委员。 第十七条业主委员会委员应当是物业管理区域内的 业主，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力： （二）遵守国家有关法律、法规; （三）遵守业主大会议事规则、临时管理规约、管理规 约，模范履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五）具有一定的组织能力; （六）具备义要的工作时间。 业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，具有下 列情形之一的，业主委员会委员职务自行终止，由业主委员 会予以公示： （一）不再是本物业管理区域的业主的; （二）因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因丧失履行 职责能力的; （三）违反本条例第十九条禁止性规定，受到行政处罚 -8 - 的; （四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职 之日起满一个月的； （五）法律、法规规定的其他情形的。 第十八条业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定，处理业主大会的日常管理 事务; （二）召集业主大会会议，向业主大会报告履职和财务 收支情况，并在物业管理区域内显著位置公示，相关内容可 以通过电子信息技术的方式告知全体业主，接受业主询问或 者质询； （三）拟订物业服务企业选聘方案，物业服务内容、标 准以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案； （四）组织筹集和监督使用物业专项维修资金，以及管 理共用设施设备； （五）根据业主