银川市物业管理条例 (2004年12月23日银川市第十二届人民代表大会常务 委员会第六次会议通过2005年3月25日宁夏回族自治区 第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准2008 年4月17日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三 次会议第一次修改2008年7月24日宁夏回族自治区第十 届人民代表大会常务委员会第四次会议批准2019年8月8 日银川市第十五届人民代表大会常务委员会第二十四次会 议第二次修改2019年9月27日宁夏回族自治区第十二届人 民代表大会常务委员会第十五次会议批准） 目录 第一章 总時则 第二章 前期物业管理 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第四章 物业管理服务及费用 第五章 物业的使用与维护 第六章 法律责任 第七章 附则 -1- 第一章总则 第一条为了加强物业管理，规范物业管理活动，维护 业主和物业服务企业的合法权益，为人民群众营造安全、文 明、舒适、优美、和谐的生活、工作环境，根据《中华人民 共和国物权法》、国务院《物业管理条例》，结合本市实际， 制定本条例。 第二条本条例适用于银川市行政区域内的物业管理 活动。 第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业 服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条市人民政府住房和城乡建设行政管理部门（以 下简称市物业主管部门）是全市物业管理活动的主管部门， 市物业管理机构受市物业主管部门的委托，具体负责兴庆区、 金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。 县（市）区人民政府负责物业管理活动的部门（以下简 称县（市）区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活 动的白常监督管理工作，业务上接受市物业主管部门的指导、 监督和考核，具体考核办法由市人民政府另行制定。 民政、综合执法监督、自然资源、市政管理、应急管理、 园林、生态环境、公安、发展改革、市场监管、卫生健康等 -2 - 行政主管部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的 监督工作。 街道办事处、乡（镇）人民政府在同级党组织的领导下 组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会，协调物业管 理与社区建设之间的关系，调解业主、业主委员会与物业服 务企业之间的管理纠纷，指导、监督业主大会、业主委员会 依法履行职责。 社区居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇） 人民政府做好与物业管理有关的工作。 第五条银川市物业管理协会可以在物业主管部门的 指导下，组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律 机制，规范行业自我管理行为。 第六条市、县（市）区人民政府应当鼓励、引导和支 持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展，提高物业 管理水平。 倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业 管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。 鼓励物业服务企业、业主委员会等运用新媒体，引导业 主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助，实行网络 化物业管理。 - 3 - 第二章‧前期物业管理 第七条建设单位在销售房屋前，应当根据建设用地规 划许司证确定的红线图范围，结合物业共用设施设备、建筑 物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖 合同中明示。 建设单位应当在房屋预售前向市物业主管部门报备确 定的物业管理区域。 第八条建设单位应当按照下列标准为新建物业配置 物业服务用房，并向市物业主管部门备案： （一）建筑面积在五万平方米以内的，按照不低于建筑 总面积的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米； （二）建筑面积超过五万平方米的，除按照五万平方米 的千分之四配置外，超过部分按照不低于千分之二的标准配 置; （三）住宅（含商住）项目物业服务用房应当位于地面 以上一至二层; （四）物业服务用房应当具备基本装修和水、暖、电、 采光、通风等设施，可直接投入使用。 第九条佳宅物业建设单位应当通过招投标的方式选 聘物业服务企业进行前期物业管理。投标人少于3人，或者 住宅物业建筑面积五方平方米以下的，经市物业主管部门同 意，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 - 4 - 通过招投标方式选聘物业服务企业的，建设单位应当按 照以下规定时限完成招投标工作： （一）新建现售商品房项目应当在现售前三十日内完成： （二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》 之前完成; （三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日 内完成。 第十条建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书 面的前期物业服务合同。 前期物业服务企业应当在物业服务合同签订或者变更 后十五日内向县（市）区物业主管部门备案。 第十一条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管 理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、 应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责住等事项 依法作出约定。 第十二条前期物业服务合同、临时管理规约应当作为 物业实卖合同的附件，由建设单位在物业销售前向物业实受 人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对 遵守临时管理规约予以书面承诺。 第十三条物业交付使用前发生的前期物业服务费用， 由建设单位承担物业交付使用后至前期物业服务合同终止 - 5 - 之白发生的物业服务费用，由建设单位和物业实受人按照物 业实卖合同中的约定承担；物业买卖合同中未约定的，由建 设单位承担。 前款所称的交付使用，是指物业通过峻工验收，符合《银 川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》要求，建设单 位向业主送达交付使用通知之日起满三十日后。 第十四条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设 备、共有部分的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 建设单位应当在物业实卖合同中对配套设施设备的所 有权或者使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权 或者使用权归全体业主所有。 第十五条办理前期物业承接查验手续时，建设单位应 当将物业服务用房和有关档案资料移交给前期物业服务企 业。前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、 共有部分以及建设单位移交的文件档案资料进行查验。 前期物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在 前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由 建设单位承担。查验中发现问题的，交接各方应当以书面形 式予以确认。 未经承接查验的物业，建设单位不得交付使用，物业服 务企业不得承接。 第十六条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权 - 6 - 初始登记时，应当提交物业服务用房、配套设施坐落位置、 面积，首期专项维修资金缴清凭证等相关资料。相关部门在 核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对 物业服务用房、配套设施坐落位置、面积和首期专项维修资 金缴纳情况等同时进行登记。 第三章业主、业主大会及业主委员会 第十七条本条例所称业主，是指房屋的所有权人。 业主身份的确认，以房屋登记薄为依据。尚未登记取得 所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法 占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业 主的权利，并承担相应的义务。 本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业 的人。 第十八条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在 物业管理活动中的合法权益。 第十九条‧同一个物业管理区域内的业主，可以成立业 主大会，并选举产生业主委员会，街道办事处、乡（镇）人 民政府应当给予指导和协助。 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物 -7 - 业管理区域，由物业所在地社区居（村）民委员会在街道办 事处、乡（镇）人民政府的指导下代行本条例规定的业主委 员会职责。 第二十条只有一个业主的，或者业主人数较少且经三 分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同 履行业主大会、业主委员会职责。 第二十一条同一物业管理区域内，交付的专有部分建 筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上，建设单位或者百 分之二十以上的业主公开联名街道办事处、乡（镇）人民 政府提出成立业主大会书面申请的，街道办事处、乡（镇) 人民政府应当自接到申请之日起六十日内，负责组织、指导 成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。 首次业主大会的费用由建设单位承担。 第二十二条首次业主大会筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式 和内容; （二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会 工作规则草案; （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上 的投票权数； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则： （五）提出首届业主委员会委员候选人产生办法，确定 -8 - 业主委员会委员候选人名单； （六）草拟业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召 开十五白前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告 内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主 大会会议。 第二十三条 管理规约对全体业主具有约束力，应当包 括以下内容： （一）物业的名称、地点、面积及户数; （二）业主委员会组织机构； （三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共 用设施设备的权利； （四）业主参与物业管理的权利； （五）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权； （六）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、 监管； （七）公共收益的管理、使用、审计； （八）业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则及 通过适当途径向业主委员会提供联