平凉市物业管理条例 （2019年6月26日平凉市第四届人民代表大会常务委 员会第十八次会议通过2019年9月26日甘肃省第十三届 人民代表大会常务委员会第十二次会议批准） 第一条为了规范物业管理活动，提升物业服务水平， 维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和 居住环境，促进和谐社区建设，根据相关法律、法规，结合 本币实际，制定本条例。 第二条‧本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管 理活动，适用本条例。 第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共 用设施、设备和场地。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由物业服务企业接照物业服务合同约定，为业主提供相应服 务，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的 环境卫生和相关秩序的活动。 第四条物业管理遵循以人为本、公开公平、诚实信用、 币场竞争、服务规范的原则，推行业主自主管理与专业服务 相结合的市场化、社会化、智能化管理方式，提高物业服务 和管理水平。 - 1 - 第五条市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管 理工作的领导，建立物业管理工作综合协调机制，将物业管 理纳入社会治理范畴和现代服务业发展规划。 第六条市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物 业管理活动的监督管理。 县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门负责本行政 区域内物业管理活动的监督管理工作，制定物业管理行业发 展规划，建立物业管理行业信用信息平台。 发展和改革、公安、民政、生态环境、市场监督管理、 应急管理、自然资源等相关部门按照各自职责做好物业管理 有关工作。 乡（镇）人民政府或者街道办事处（城市社区管理委员 会）以及社区居民委员会按照规定职责，负责辖区内业主大 会成立和业主委员会换届的组织、指导，监督业主大会、业 主委员会和物业服务企业依法履行职责，受理物业管理投诉 等。 第七条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理 为原则，由物业管理行政主管部门综合考虑规划条件、建筑 物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、住宅小区布 局、社区建设等因素确定。 一个或几个相邻的住宅小区（楼）可以划分为一个物业 管理区域。 - 2 - 第八条业主是指房屋的所有权人。 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、 管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定， 享有相应权利，承担相应义务。 业主不得以放弃业主权利为由拒不履行业主义务。 第九条业主大会由物业管理区域内全体业主组成， 个物业管理区域成立一个业主大会。 一个物业管理区域内出售并交付使用物业建筑面积达 到百分之五十以上的，或者达到百分之三十以上不足百分之 五十的并且首套物业出售并交付满两年的，应当筹备召开首 次业主大会会议。 首次业主大会筹备小组由物业所在地的乡（镇）人民政 府或者街道办事处（城市社区管理委员会）、社区居民委员 会以及建设单位、业主代表组成，负责筹备、召开业主大会 事宜。 第十条一个物业管理区域内的业主人数，按照专有部 分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但是，建设单位 未出售的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的， 按一人计算。 业主人数不足五十人的，全体业主参加业主大会会议； 业主人数在五十人以上的，可以幢、单元、楼层等为单位， 推选业主代表参加业主大会会议。业主代表一般不得少于三 -3 - 十人。 第十一条业主大会对下列事项作出决定： （一）制定和修改业主大会议事规则： （二）制定和修改管理规约： （三）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的 工作; （四）确定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企 业; （五）筹集和使用住宅专项维修资金： （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 召开业主大会会议，可以采取集体讨论的形式，也可以 采用信息技术征求意见的方式；但是，应当有物业管理区域 内专有部分占建筑物总面积过平数的业主且占总人数过平 数的业主参加。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项 规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上 业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十 一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过平 数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开十五白前予以公告， - 4 - 同时告知社区居民委员会。 第十二条业主委员会委员在业主中选举产生。业主委 员会由五至十一人的单数组成，每届任期三至五年，可以连 选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举 产生。 业主委员会委员应当遵纪守法，具有完全民事行为能力， 热心公益事业，有一定的组织协调和沟通能力。 业主委员会委员不再是物业管理区域业主或者连续一 年以上不在物业管理区域居住、提出辞职、因其他原因无法 覆职或在所选聘物业服务企业住职的，其业主委员会委员职 务自行终止。 第十三条业主委员会是业主大会的执行机构，主要履 行下列职责： （一）召集业主大会会议； （二）定期报告业主大会有关决定执行情况并提出建议： （三）根据业主大会决定，代表业主大会与物业服务企 业签订、续签、变更或者解除物业服务合同； （四）听取业主意见建议，监督和协助物业服务企业履 行物业服务合同； （五）确认物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、 改造方案并监督实施； （六）监督管理规约的实施； -5 - （七）协调业主和物业服务企业之间的关系，监督管理 业主共有收益的使用； （八）组织筹备业主委员会换届和补选工作 （九）负责业主大会交办的其他事项。 业主委员会召开会议应当有超过平数成员出席，作出的 决定应当经全体成员半数以上同意。 第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日 内，将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员基本 情况及选举情况等资料，向物业所在地的县（市、区）物业 管理行政主管部门备案。 第十五条不具备成立业主大会的住宅小区，可以实行 业主自主管理，也可以委托物业服务企业管理。 第十六条从事物业服务活动的企业，应当依法取得独 立的法人资格。 一个物业管理区域，由一个物业服务企业实施物业服务 和管理。 业主大会可以通过物业管理招投标平台公开招标选聘 物业服务企业，也可以通过协商方式选聘。物业服务企业的 选聘方案由业主委员会拟定，并在物业管理区域内公告。 鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会，开展业务培 训，加强行业自律，促进诚信经营，提高物业服务标准化水 平。 - 6 - 第十七条已经选聘的物业服务企业应当与业主、业主 委员会签订物业服务合同。 物业服务合同主要包括物业管理范围、服务项目、收费 标准、违约责任、合同期限以及双方需要约定的其他事项。 业主、物业使用人对物业服务有特别要求的，由业主、 物业使用人与物业服务企业另行约定。 第十八条新建物业出售前，建设单位应当委托物业服 务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。 前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新 的物业服务合同生效之白终正。 业主在购房时，已经签订物业服务合同的，视为已行使 选聘物业服务企业的权利，业主大会及业主委员会应当予以 确认。 第十九条物业服务企业应当履行下列职责： （一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维 护; （二）公共区域环境卫生的保洁以及垃圾分类管理： （三）公共区域内秩序维护、安全隐患的排查整治; （四）公共绿化的养护; （五）处理业主投诉，实行二十四小时值勤制，制定物 业服务、管理应急预案； （六）车辆行驶和停放秩序的服务、管理； -7 - （七）公开住宅专项维修资金、业主共有收益使用情况； （八）对物业使用中禁止行为的告知、劝阻、制止和报 告; （九）建立健全物业管理档案； （十）协助社区居民委员会开展相关工作： （十一）物业服务合同约定的以及法律、法规规定的其 他事项。 第二十条物业服务企业应当履行下列义务： （一）宣传国家法律、法规和有关政策、规定： （二）有关物业服务事项的提示、告知； （三）建立信息服务平台，实现公共服务、物业服务信 息互动共享； （四）为业主接收邮件、快递提供便利； （五）其他应当履行的义务。 第二十一条物业服务企业不得有下列行为： （一）减少专业人员数量和物业管理面积，物业服务、 管理的质量达不到合同约定的标准； （二）将一个物业管理区域内的全部物业管理委托给他 人; （三）挪用住宅专项维修资金； （四）侵占或擅自使用、处分业主共有财产和依法归业 主所有的收益； -8- （五）擅自改变物业管理用房用途： （六）擅自改变物业管理区域内公共建筑和公共设施规 划用途; （七）非法出售或提供业主个人信息： （八）法律、法规禁止的其他行为。 第二十二条物业管理实行有偿服务。物业服务项目收 费实行政府指导价和市场调节价相结合的方式，遵循合理、 公平、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。具体收 费标准和收费方式在物业服务合同中约定。 市价格行政主管部门根据住宅性质和当地实际情况制 定物业服务项目收费标准政府指导价，每两年公布一次。 第二十三条业主应当遵守管理规约，按照物业服务合 同约定履行缴费义务。业主未按照约定交纳物业服务费用， 经多次催收无果的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼， 但是不得以停止供水、供电、供暖等方式催收物业服务费。 物业服务企业擅首停止物业服务、服务达不到合同约定 标准、收取未经批准费用的，业主可以拒绝交纳相应费用。 第二十四条住宅小区内的供水、供电、供气、供暖、 通讯等应当由专业经营单位向最终用户提供服务，收取有关 费用，并做好相关设施的白常维护和管