巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法 (2018年8月24日巴音郭楞蒙古自治州十四届人民代 表大会常务委员会第十二次会议通过2018年12月29日新 疆维吾尔自治区第十三届人民代表大会常务委员会第八次 会议审查批准) 目录 第一章总则 第二章 业主、业主委员会与执行机构 第三章 物业管理服务 第四章 物业管理服务合同与收费 第五章 物业的管理与使用 第六章 物业的保修与维护 第七章 法律责任 第八章 附则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务 企业的合法权益，改善人居环境，建设和谐社区，根据《中 华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《新疆维吾 尔自治区物业管理条例》及有关法律法规，结合巴音郭楞蒙 -1- 古自治州实际，制定本办法。 第二条本办法适用于自治州行政区域内物业的管理、 使用、维护、服务及监督管理活动。 第三条县级以上人民政府应当将物业管理纳入本地 现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，建立物业 管理综合协调机制，促进物业服务发展，加强民族团结、平 安和谐社区建设。 第四条县级以上人民政府房地产行政主管部门负责 本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当提供临时 管理规约或者管理规约、物业服务合同示范性文本。 发改、公安、应急、城市管理等有关职能部门在各自职 责范围内负责有关物业管理工作。 第五条街道办事处或者乡镇人民政府负组织、指导 本辖区业主大会成立、业主大会执行机构选举、业主委员会 换届等工作，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职 责；居民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府开展 物业管理相关工作。 无物业管理的老旧小区可以依托居民委员会实行自治 管理。有条件的村民委员会可以选聘物业服务企业提供物业 服务。 第六条街道办事处或者乡镇人民政府建立物业管理 - 2 - 联席会议制度。联席会议由人民政府有关职能部门和居民委 员会、村民委员会、业主委员会、物业服务企业、建设单位、 专业经营单位等各方代表参加，负责协调解决物业管理服务 活动中的问题。 第七条县市人民政府房地产行政主管部门应当加强 物业服务行业信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合 惩戒机制。 第八条物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建 立和完善诚信物业、智慧物业信息平台。 第二草业主、业主委员会与执行机构 第九条业主在物业管理活动中，享有法律法规规定的 权利，履行业主义务。 业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主 义务。 第十条业主、物业使用人应当遵守法律法规和管理规 约，不得有下列行为： （一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门 窗位置，超荷载存放物品； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨 房，或者将卫生间改在下层住芦的厨房、卧室、起居室、书 房的上方； -3 - （三）违法建设建筑物、构筑物或者破坏、擅自改变房 屋外貌； （四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，侵 害业主共同利益； （五）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设 备进行经营活动： （六）违反有关规定出租房屋； （七）饲养动物干扰他人正常生活： （八）损毁树木、绿地或者在公共场地种植蔬菜等; （九）违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物 品; （十）擅自占用消防通道，损坏或者擅自停用公共消防 设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通： （十一）任意弃置垃圾、高空抛物、排放污水、抛掷杂 物或者露天焚烧杂物： （十二）制造超过规定标准的噪声、振动、光源等； （十三）在规定区域外停放车辆; （十四）擅自在建筑物、构筑物内外涂写、刻画和悬挂、 张贴物品； （十五）擅自架设电线、电缆等； （十六）擅自在道路、单元门厅、楼道等业主共有区域 堆放垃圾及其他物品； - 4 - （十七）法律法规和管理规约禁止的其他行为。 第十一条业主可以共同决定对物业自行管理。 业主自行管理的，应当对下列事项作出决定，向县市人 民政府房地产行政主管部门备案，并抄送街道办事处或者乡 镇人民政府：（一）自行管理的执行机构、管理人; （二）自行管理的内容、标准、费用和期限; （三）聘请专业机构的方案; （四）其他有关自行管理的内容。 第三章‧物业管理服务 第十二条物业服务企业在物业服务活动中的权利义 务： （一）按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务 的规范提供物业服务； （二）根据物业服务合同约定收取物业服务费用： （三）制止妨害物业管理或者损害业主共同利益的行为； （四）在业主、物业使用人使用物业前，将共用部位、 共用设施设备和配套设施设备的使用方法、维护要求、注意 事项等有关规定书面告知业主、物业使用人； （五）对业主装饰装修合同的主要事项进行核查，并向 业主委员会和有关行政主管部门报告： （六）按照法律法规的规定协助公安机关做好物业管理 - 5 - 区域内的安全防范工作； （七）定期对共用部位、共用设施设备和配套设施设备 进行养护，按照物业服务合同约定组织维修； （八）做好维修、养护、更新及其费用收支的各项记录， 为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财 务账册; （九）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改 进和完善物业服务; （十）积极配合街道办事处或者乡镇人民政府、居民委 员会做好社区管理工作； （十一）维护物业服务区域内的环境卫生，对在道路、 单元门厅、楼道等业主共有区域堆放垃圾及其他物品、刻画、 涂写、污损墙壁的，应当及时检查、清理并恢复原貌； （十二）法律法规规定和物业服务合同约定的其他权利 和义务。 第十三条从事物业服务的企业应当具有独立的法人 资格。从事电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应 当具备相应从业资格，具备为业主提供专项服务的能力。 第十四条建设单位与前期物业服务企业办理物业承 接验收应当提前通知县市人民政府房地产行政主管部门，街 道办事处或者乡镇人民政府应当派人到场监督。 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： - 6 - （一）峻工总平面图，单体建筑、结构、设备峻工图， 配套设施、地下管网工程峻工图等峻工验收资料； （二）设施设备出厂随机资料，安装、验收、使用和维 护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件： （四）业主名册; （五）分幢分层平面图和套型图： （六）房屋、电表、水表等的有关钥匙； （七）房屋及建筑面积清册； （八）物业服务用房配置证明： （九）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附 件; （十）物业管理必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移 交资料的详细清单，书面承诺补交的具体时限，报送县市人 民政府房地产行政主管部门备案。 第十五条物业服务企业应当将下列信息在物业管理 区域内宣传栏公示： （一）项目经理的基本情况及联系方式，客服、工程维 修、物业服务投诉联系方式; （二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费 项目、收费标准、收费方式等； -7 - （三）电梯、消防、安防等专业设施设备的白常维修保 养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等； （四）代收代缴事项; （五）定期公示业主交纳物业服务费用、住宅专项维修 资金使用情况； （六）定期公示共用部位、共用设施设备经营收益、使 用情况； （七）其他应当公示的信息。 业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。 第十六条物业服务企业不得在物业服务活动中有下 列行为: （一）擅自改变架空层、设备层等物业共用部位、共用 设施设备规划用途； （二）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行 广告、宣传、经营，私自在任何部位搭设房屋、建筑和信号 塔等活动; （三）擅自设置营业摊点; （四）以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理 由减少服务内容、降低服务质量或者中断供水、供电、供气 等; （五）泄露业主信息，对业主和业主委员会委员进行骚 扰、打击报复或者采取暴力行为： -8- （六）擅自提高物业收费标准； （七）法律法规或者管理规约规定的其他行为。 第十七条物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、 停止物业服务或者拒不交接相关资料。 经业主大会同意退出物业管理区域的物业服务企业，应 当在办理退出手续的同时撤出物业管理区域内的物业服务 人员，向新物业服务企业、业主委员会或者居民委员会移交 下列资料和财物： （一）物业档案、物业服务档案等资料； （二）前期物业服务合同或者物业服务合同； （三）物业承接查验协议、查验、交接记录; （四）物业服务用房； （五）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、 维修、运行、保养的有关资料； （六）物业服务期间配置的固定设施设备及其资料； （七）结清预收、代收和预付、代付的有关费用清单； （八）电梯、消防、安防等专业设施设备的技术手册、 维护保养记录等相关资料； （九）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、 物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料； （十）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。 第十八条新的物业服务企业进驻物业管理区域时，应 -9 -