- 1 - 金昌市物业管理办法 目　　　录 第一章　总　　则 第二章　物业管理区域划分 第三章　业主大会、业主委员会 第四章　前期物业管理 第一节　前期物业服务 第二节　物业承接查验 第三节　物业管理用房、物业保修 第五章　物业管理服务 第一节　一般规定 第二节　物业服务人的权利与义务 第三节　物业服务收费 第四节　物业服务人退出交接 第六章　物业的使用、维修、养护 第七章　法律责任 第八章　附　　则 第一章 　总　　则 第一条　为了规范物业管理活动 ，维护业主和物业服务- 2 -人的合法权益 ，营造文明健康的人居环境 ，促进社会和谐稳 定发展，根据《中华人民共和国民法典 》、国务院《物业管 理条例》和《甘肃省物业管理办法 》等法律、法规规章规定 ， 结合本市实际，制定本办法。 第二条　本市行政区域内的物业管理和监督活动适用 本办法。 新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区 ，应当实 行物业管理。 配套设施不全的原有住宅区 ，由所在地人民政府有关部 门和公有住房出售单位筹措资金 ，组织整治 ，创造条件 ，逐 步实行物业管理。 具备条件的机关事业单位和配套设施比较齐全的大厦、 工业区等其他物业，推行物业管理。 第三条　本办法所称物业管理 ，是指业主通过选聘物业 服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定 ，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 、养护、管理，维 护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第四条　市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入城 乡建设与管理、社区治理体系建设和现代服务业发展规划， 建立完善物业管理综合协调机制 ，推行物业服务社会化 、专 业化、市场化，促进物业管理行业健康发展。 第五条　市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管- 3 -理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）制定物业管理相关政策； （二）组织物业管理培训； （三）指导专项维修资金的缴存、使用和管理； （四）指导物业管理行业协会行约行规制定和实施工作 ； （五）法律、法规规定的其他职责。 县、区住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业 管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）组织相关部门划分已建成物业管理区域； （二）监督指导成立业主大会 、选举业主委员会 ，培训 业委会委员； （三）监督管理前期物业招标投标； （四）监督物业承接查验、交接退出； （五）监督物业服务人日常管理； （六）监督专项维修资金的缴存、使用和管理； （七）建立物业服务人服务等级评定 、信用评价长效机 制并实施动态管理； （八）处理物业服务矛盾纠纷投诉； （九）法律、法规规章规定的其他职责。 市、县（区）人民政府发改、民政、公安、自然资源、 应急管理、市场监管等有关主管部门，在各自职责范围内， 做好相关监督管理工作。 - 4 -第六条　乡（镇）人民政府或者街道办事处负责建立物 业管理协商机制，召集住房和城乡建设、公安、城市管理、 社区居委会 、业主委员会或者业主代表 、物业服务人等参加 物业管理协商会议，研究、部署、推进物业管理各项工作。 协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理矛盾纠纷， 组织各社区开展公益宣传 、精神文明创建和大型文化娱乐活 动。 社区居委会 （村民委员会 ）指导成立业主大会 、选举业 主委员会等工作 ，督促业主大会 、业主委员会依法履行职责 ； 协助乡（镇）人民政府或者街道办事处建立辖区物业管理协 商机制， 公告物业管理事项 ；支持业主委员会和物业服务人 根据《中国共产党章程 》的规定，设立党的组织 ，开展党的 活动，保障物业管理活动依法有序进行 。配合行政主管部门 解决所属物业管理区域环境卫生 、供排水管网 、道路建设等 公共设施和公共服务方面存在的问题 ；指导辖区业主委员会 和物业服务人的服务管理活动，受理辖区业主的投诉举报， 调解物业矛盾纠纷 ，引导居民 、村民遵规守约 ，共同营造良 好的物业管理氛围。 第七条　物业管理行业协会应当加强行业自律 ，制定物 业服务规范和标准 ，规范物业服务行为 ，督促物业服务人和 从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。 第八条　鼓励采用互联网 、物联网等信息化 、智能化技- 5 -术，提升物业服务质量和管理水平，推进智慧社区建设。 第二章 　物业管理区域划分 第九条　划分物业管理区域，应当充分考虑市政规划、 不动产产权归属、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、 社区建设等因素 ，遵循方便生活和工作 ，有利于社区建设和 管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。 第十条　有以下情形之一的 ，县、区住房和城乡建设主 管部门可以将其确定为一个物业管理区域 ，并由一个物业服 务人实施物业管理： （一）属于独立封闭式小区的； （二）处于同一街区或者位置相邻的； （三）配套设施设备可以共享的； （四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅 物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备 ，并能够封闭管 理的； （五）其他可以整治成一个物业管理区域的。 根据前款第二项 、第三项和第五项确定的物业管理区域 ， 建筑物规模一般不小于 3万平方米。 物业管理区域划分后 ，县、区住房和城乡建设管理部门 应当在物业管理区域内公告。 第十一条 　未划分物业管理区域的已建成住宅区 ，其物- 6 -业管理区域由县、区住房和城乡建设主管部门会同乡（镇） 人民政府或者街道办事处征求业主意见后予以划分。 已划分的物业管理区域不得擅自变更 。确需变更的 ，应 当依据相关规定经物业管理区域内业主同意 ，由县、区住房 和城乡建设主管部门会同乡 （镇）人民政府或者街道办事处 重新划分。 物业管理区域划分或者变更后 ，县、区住房和城乡建设 主管部门应当在物业管理区域内公告。 第三章 　业主大会、业主委员会 第十二条 　一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域内的全体业主组成业主大会 ，并选举产生 业主委员会 ，业主、业主大会 、业主委员会依法享有权利并 履行义务，按照国家有关规定开展活动。 业主人数少于 50人，且经全体业主一致同意，决定不 成立业主大会的 ，由业主共同履行业主大会 、业主委员会职 责。 业主人数在 100人以上（含本数）的，可按幢、单元、 楼层等为单位推举业主代表参加业主大会 ，业主代表一般应 每幢楼不少于 1人，且总人数不得少于 30人。 第十三条 　具备下列条件之一的 ，应当召开首次业主大 会会议： - 7 -（一）交付业主使用的房屋建筑物面积达到 50%以上的； （二）交付业主使用的房屋建筑物面积达到 30%以上不 足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的； 业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据， 建设单位应当予以配合。 第十四条 　符合召开首次业主大会条件的 ，建设单位应 当书面报告县 、区住房和城乡建设主管部门 ，并提供业主清 册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料； 建设单位未及时书面报告的 ，业主可以向县 、区住房和城乡 建设主管部门提出成立业主大会的书面要求。 县、区住房和城乡建设主管部门应当在接到书面报告后 通知社区居民委员会（村民委员会） 在60日内指导建设单 位、业主成立首次业主大会会议筹备组。 第十五条 　首次业主大会工作经费由建设单位或者原 产权单位承担 。无建设单位或者原产权单位的 ，由全体业主 承担。 第十六条 　业主大会会议筹备组在县 、区住房和城乡建 设主管部门和社区居民委员会 （村民委员会 ）指导下，由业 主推选代表 、建设单位代表组成 。筹备组人数应为 5人以上 单数，其中业主推选代表不得少于 50%。筹备组组长由乡 （镇） 人民政府或者街道办事处代表担任。 县、区住房和城乡建设主管部门在首次业主大会筹备组- 8 -成立15日内将成员名单和工作职责以书面形式在物业管理 区域内予以公告， 公告时间不得少于 15日。 筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人 的，其筹备组成员资格即行终止 ，筹备组应当从符合条件的 推选人员中依次递补。 第十七条 　首次业主大会会议筹备组负责下列工作： （一）确定首次业主大会会议召开的时间 、地点和议题 ； （二）起草业主大会议事规则 、管理规约 、业主委员会 选举办法、业主委员会工作规则； （三）确认业主身份、人数及业主投票权数； （四）组织业主推选业主委员会委员候选人； （五）确定首次业主大会会议表决规则； （六）准备首次业主大会会议的其他工作。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式 、表决程 序、业主投票权确定办法 、业主委员会的组成和委员任期等 事项作出约定。 管理规约应当对有关物业的使用 、维护、管理，业主的 共同利益 ，业主应当履行的义务 ，违反管理规约应当承担的 责任等事项依法作出约定 。还可以对住宅改变用途从事经营 活动、停车管理、垃圾管理、广告管理等作出特别约定。 管理规约应当尊重社会公德 ，不得违反法律 、法规或者 损害社会公共利益。 - 9 -第十八条 　筹备组应当在首次业主大会会议召开 15日 前公告第十七条规定的材料文本及相关情况 ，公告时间不得 少于15日。业主对公告内容有异议的，筹备组应复核，并 将复核情况书面告知异议人。 筹备组应当自成立之日起 90日内完成筹备工作，组织 召